Os valores dos lançamentos imobiliários têm aumentado intensamente em São Paulo e a estrutura de cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) tem ficado mais progressiva ao longo dos últimos 20 anos. É o que aponta a quarta Nota Técnica “Políticas Públicas, Cidades e Desigualdades”, produzida pelo Centro de Estudos da Metrópole (CEM), um Centro de Pesquisa, Inovação e Difusão da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Cepid-Fapesp). 

Periodicamente, a Prefeitura de São Paulo revisa os valores dos imóveis para calcular o IPTU que os paulistanos devem recolher. Dados constantes na Nota Técnica 04 mostram, além da intensa valorização, que os ajustes acompanharam a tendência de aumento dos preços dos imóveis aplicados pelo mercado até 2015. A pesquisa aponta, ainda, que os valores de reajustes aplicados pelo poder público continuaram a se ampliar mesmo depois da desaceleração dos preços dos imóveis lançados por incorporação a partir de 2016. 

Assinada por Eduardo Marques, diretor e pesquisador do CEM, e Guilherme Minarelli, pesquisador júnior do CEM, a Nota Técnica “Valores do estoque residencial formal – município de São Paulo – 2000/2020” parte dos dados fiscais de registro de propriedades imobiliárias na cidade, produzidos pela Secretaria da Fazenda Municipal (SF), para fins de lançamento do IPTU. Eles analisam a evolução dos números da Planta Genérica de Valores (PGV), onde estão os valores venais e por metragem quadrada, usados para a cobrança do imposto. Os dados se referem apenas aos imóveis residenciais regularizados.

Analisando o período de 2000 a 2020 como um todo, os valores dos imóveis horizontais passam de valores medianos de R$ 133 mil ou R$ 0,43 mil por metro quadrado para R$ 1,46 milhão ou R$ 2,86 mil por metro quadrado. Já os verticais passam de R$ 101 mil ou R$ 0,42 mil por metro quadrado para R$ 810 mil ou R$ 2,27 mil por metro quadrado. Os valores são apresentados como medianas, pois se fossem observadas as médias, imóveis com valores individuais muito altos causariam grande distorção nas estatísticas. A mediana, que separa pela metade o conjunto de dados, evita esse problema.

“Notamos que houve um aumento muito expressivo dos valores venal e por metro quadrado na base da Prefeitura a partir de 2009, especialmente”, aponta Eduardo Marques. “Quando cruzamos com os dados de valores praticados no mercado, observamos que os preços médios aumentaram significativamente também, ou seja, a Prefeitura optou por acompanhar, de maneira intensa, o que era praticado pelo mercado”, prossegue.

Analisando em termos absolutos, o aumento de 2014 (administração Fernando Haddad) foi o mais significativo da série, mas, proporcionalmente, a apreciação de 2009 (administração Gilberto Kassab) foi mais elevada. A mediana dos valores venais dos imóveis horizontais, por exemplo, passou de R$ 220 mil para R$ 600 mil entre 2009 e 2010 (170% de aumento); e de R$ 725 mil em 2014 para 1,195 milhão em 2015 (65% de aumento). 

Foto: Marcos Santos/USP Imagens

O aumento dos valores e sua relação com o IPTU

Os dados analisados são influenciados por elevações dos preços do mercado, mas também pelas decisões da Prefeitura paulistana de acompanhar tais variações em ritmo mais ou menos intenso. Os dados indicam que a gestão municipal acompanhou a intensa variação dos preços de mercado entre 2009 e 2014, mas manteve aumentos de valores posteriormente, mesmo diante da redução dos preços dos lançamentos. 

Isso pode ser observado no descolamento entre os preços de mercado e os reajustes nos valores aplicados pela Prefeitura na PGV. Depois de 2016, quando a crise se abateu sobre o setor imobiliário e o aumento dos preços praticados pelo mercado se arrefeceu, a Prefeitura continuou fazendo reajustes nos dos imóveis, apesar de promessas na última eleição municipal de que o IPTU não aumentaria. 

Assim, a mediana dos valores dos lançamentos imobiliários por incorporação foi de R$ 5,75 mil por metro quadrado em 2000, oscilou lentamente até R$ 6,28 mil por metro quadrado em 2009, para pular para quase R$ 14,00 mil por metro quadrado em 2014, retornando depois para cerca de R$ 10,30 mil por metro quadrado em 2020. Embora a Prefeitura tenha acompanhado o movimento ascendente, continuou aumentando os valores mesmo após o decréscimo dos valores de mercado entre 2015 e 2020.

Variações de acordo com o padrão dos imóveis e progressividade do IPTU

Os aumentos aplicados pela Prefeitura se deram em todas as categorias de imóveis, mas a elevação dos valores dos imóveis horizontais é mais significativa do que a dos verticais. Como analisado na primeira Nota Técnica do CEM, houve um crescimento significativo do estoque no período, com a passagem de uma predominância de imóveis horizontais de baixo padrão para verticais de médio padrão, com crescimento substancial dos verticais de alto padrão.

Quando se observa o comportamento dos valores por padrão construtivo, o que mais se destaca é o expressivo aumento dos imóveis de alto padrão, especialmente horizontais. Assim, a mediana dos residenciais de alto padrão passou de R$ 408 mil em 2009 para R$ 900 mil em 2010 (120% de acréscimo), e de R$ 1,09 milhão em 2014 para R$ 1,74 milhão em 2015 (59% de crescimento). O lento crescimento posterior a levou a R$ 2,14 milhões em 2020.

Em seu conjunto, essas transformações indicam uma estrutura crescentemente progressiva na cobrança do IPTU em São Paulo, aumentando as distâncias entre os valores de diferentes padrões, conclui a Nota Técnica 04 “Valores do estoque residencial formal – município de São Paulo – 2000/2020”, cuja íntegra está disponível no site do CEM). 

Essa Nota Técnica é parte de um conjunto de estudos que estão sendo publicados semanalmente pelo CEM e que abordam aspectos do planejamento municipal, como o parque imobiliário, a mobilidade, a participação social e o orçamento. Essa sequência de trabalhos está orientada a informar os debates sobre a revisão do PDE em curso, bem como as discussões que serão promovidas pelo Fórum SP 21, evento que se realiza entre 21 e 30 de setembro e que visa analisar o planejamento urbano da cidade de São Paulo. Mais informações no site oficial do Fórum SP 21.

Sobre o CEM:
Criado em 2000, o Centro de Estudos da Metrópole (CEM) é um dos Centros de Pesquisa, Inovação e Difusão da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Cepid-Fapesp) e reúne cientistas de várias instituições para realizar pesquisa avançada, difusão do conhecimento e transferência de tecnologia em Ciências Sociais, investigando temáticas relacionadas a desigualdades e à formulação de políticas públicas nas metrópoles contemporâneas. Sediado na Faculdade de Filosofia, Letras, Ciências Humanas da Universidade de São Paulo (FFLCH-USP) e no Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), o CEM é constituído por um grupo multidisciplinar, que inclui pesquisadores demógrafos, cientistas políticos, sociólogos, geógrafos, economistas e antropólogos.

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