A Avenida Paulista, um dos mais conhecidos cartões postais e símbolos da cidade de São Paulo, completa 130 anos neste dia 8 de dezembro mantendo sua importância em termos materiais e simbólicos. Apesar da expansão observada para outras regiões, como no entorno do Rio Pinheiros, por exemplo, empresários ainda procuram se instalar na icônica avenida ou em seu entorno. Cerca de 1.300 novos imóveis tiveram endereço registrado na Avenida Paulista nos últimos 20 anos, um acréscimo de 440 mil metros quadrados de construção, dos quais praticamente 100% foram de tipologia comercial, aponta Guilherme Minarelli, pesquisador junior do Centro de Estudos da Metrópole (CEM-Cepid/Fapesp). 

Com base em dados levantados por ele e Eduardo Marques, diretor do CEM, para as Notas Técnicas que avaliaram a evolução do estoque imobiliário paulistano, Minarelli constatou que a Paulista contava com cerca de 7.200 unidades e 1.9 milhões de metros quadrados construídos em 2000, e passando para cerca de 8.500 unidades e 2.4 milhões de metros quadrados construídos em 2020. O estoque imobiliário passou por contínua renovação, ainda que em intensidade menor que em novas áreas de expansão do mercado imobiliário, que se deu ao Sul e a Oeste, no entorno do rio Pinheiros, e em direção à Oeste e Norte, para Perdizes, Pinheiros, Pompéia e Lapa e também para o início da Zona Leste. 

Para entender o “tamanho” da Avenida Paulista, basta observar indicadores de duas das principais avenidas do setor de serviços e finanças da cidade, a Faria Lima e a Berrini. A primeira tinha, em 2000, cerca de 4.600 imóveis, e passou para cerca de 5.500 em 2020, um acréscimo de cerca de 900 imóveis. Em termos de metro quadrado construído, saiu de 866 mil para 1,820 milhão, com um ganho de cerca de 960 mil metros quadrados em 20 anos. Já a Berrini, que tinha menor estoque entre as três, teve crescimento bem menos expressivo, de 560 imóveis para 1.900 no geral, e de cerca de 500 para 1.200 imóveis comerciais, apresentando um pequeno crescimento residencial que não apareceu nas outras duas avenidas.

Apesar de se tratar de uma área de urbanização consolidada de estratos de maior renda, que já passou por um processo de verticalização com a substituição do casario antigo para imóveis verticais também de alto padrão há algumas décadas, a Paulista e seus arredores ainda apresentam grande dinamismo. No período 2000-2020, por exemplo, a concentração de imóveis de alto padrão seguiu sendo relevante na região, mas houve expressivo aumento da construção de escritórios e consultórios de padrão médio na região dos arredores da avenida, tanto em direção à zona Oeste e Sul, quanto em direção ao Centro. 

Preço do metro quadrado

Mesmo havendo valorização de novas áreas da cidade, a Avenida Paulista e seu entorno continuam registrando os maiores valores de metro quadrado de construção em São Paulo, tanto para imóveis residenciais (com medianas acima de R$ 20 mil o metro quadrado em valores de mercado) quanto comerciais (com valores medianos acima de R$120 mil o metro quadrado em valores de mercado). “Isto evidencia a manutenção do status de maior relevância em termos comerciais, entre o centro antigo e o mais novo centro, mais ao Sul e Oeste, no entorno das avenidas Faria Lima e Berrini”, aponta Minarelli.

Apesar da ocupação e das mudanças de uso do solo serem muito antigas e já terem passado por sucessivas transformações nos casos de alguns lotes, a manutenção dos valores mais elevados da cidade também foi alcançada com a renovação do estoque comercial existente na própria avenida e suas imediações. “Houve construção de novos edifícios comerciais, sobretudo entre a Avenida da Consolação e a Avenida Brigadeiro Faria Lima, tanto com a mudança da forma de ocupação (horizontal para vertical) quanto com a renovação do parque existente (reformas) e a demolição de antigos edifícios em altura e a construção de parque mais moderno, como o caso da esquina com a rua Pamplona mais recentemente”, conta. 

Segundo o pesquisador, nestes novos edifícios foram incorporadas as práticas mais recentes em modelo de empreendimentos e negócios, design de arquitetura e gestão condominial, com conjuntos multiuso, que possuem escritórios, áreas de consumo (shoppings) e lazer (museus, cinemas, teatros etc), como o Center 3, o Shopping Cidade de São Paulo, e que de alguma forma renovam um modelo já existente ali em edifícios mais antigos como o Conjunto Nacional. 

Infraestruturas e ampliação de usos

Outro ponto que conta para a valorização é a ampliação de infraestruturas públicas, as quais garantiram a possibilidade de manutenção de atividades de mais alto valor agregado na região, como a construção de novas ligações de metrô (linha amarela), ciclovia central e a instalação de rede de internet fibra óptica. “A região ainda conta com a melhor infraestrutura de transporte da cidade, com diferentes conexões e acesso a linhas de metrô e ônibus e agora também bicicleta”, ressalta.

Ganha destaque, também, a ampliação dos usos culturais, com abertura de novos museus, cinemas e infraestruturas que recebem atividades deste tipo. O uso cultural, aliás, deve se manter como tendência, de acordo com Minarelli. Também se observa o crescimento de unidades de atendimento voltados à saúde, como hospitais e consultórios médicos, e também de de serviços de hotelaria, algo presente há muito tempo na Avenida e em seu entorno.

“Este conjunto de fatores faz com que a Avenida Paulista tenha uma centralidade de maior envergadura para a cidade, em termos materiais e simbólicos, pois congrega um conjunto amplo de infraestruturas, equipamentos, grande estoque imobiliário residencial, nas adjacências da Avenida, e comercial, neste caso predominantemente de alto e médio padrão), e atividades diversas, atualizando-se às demandas mais atuais do mercado imobiliário e da própria estrutura da cidade”, conclui Minarelli.
 

Sobre o CEM:

Criado em 2000, com início das atividades em 2001, o Centro de Estudos da Metrópole (CEM) é um dos Centros de Pesquisa, Inovação e Difusão da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Cepid-Fapesp) e reúne cientistas de várias instituições para realizar pesquisa avançada, difusão do conhecimento e transferência de tecnologia em Ciências Sociais, investigando temáticas relacionadas a desigualdades e à formulação de políticas públicas nas metrópoles contemporâneas. Sediado na Faculdade de Filosofia, Letras, Ciências Humanas da Universidade de São Paulo (FFLCH-USP) e no Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), o CEM é constituído por um grupo multidisciplinar, que inclui pesquisadores demógrafos, cientistas políticos, sociólogos, geógrafos, economistas e antropólogos.

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