O crescimento das edificações horizontais e verticais de alto padrão na cidade de São Paulo entre os anos 2000 e 2020 se concentrou, basicamente, nas áreas já fortemente elitizadas do setor sudoeste da capital, mas é possível observar uma expressiva expansão dos prédios residenciais de alto padrão para o início da Zona Leste. O aumento dos prédios e casas na região sudoeste confirmam a intensificação da elitização dos espaços mais ricos, mas o segundo vetor de crescimento, representado pela expansão para a Zona Leste, indica a expansão das espacialidades de elite na cidade.

É o que aponta a 14^a Nota Técnica “Políticas do Urbano, Desigualdades e Planejamento” publicada pelo Centro de Estudos da Metrópole (CEM), um Centro de Pesquisa, Inovação e Difusão da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Cepid-Fapesp) com sede na Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas da Universidade de São Paulo (FFLCH-USP) e no Centro Brasileiro de Planejamento (Cebrap).

A Nota Técnica “Padrões espaciais do crescimento residencial formal: município de São Paulo – 2000-2020” completa as análises do estoque residencial da cidade de São Paulo, elaboradas por por Eduardo Marques e Guilherme Minarelli, diretor e pesquisador junior do CEM, respectivamente.

Esta Nota investiga a concentração espacial do crescimento e das tipologias horizontal e vertical de alto, médio e baixo padrão, trazendo mais mapas inéditos, feitos com base em técnicas de estatística espacial. Os dados levantados dizem respeito apenas ao estoque residencial formal, não incluindo a parcela do estoque residencial em favelas e loteamentos não regularizados (os quais podem ser estimados entre 25% e 30% da cidade).

Para facilitar a visualização das transformações no tempo, os pesquisadores analisaram os saldos de crescimento absoluto do estoque residencial formal entre os anos de 2010 e 2000 (chamado de década de 2000) e entre 2020 e 2010 (chamado de década de 2010). Em ambos os períodos, as tipologias mais concentradas espacialmente são os verticais médio e alto (as duas tipologias de mais intensa expansão, como observado na NT 1 e os horizontais médios.

Além de mostrar a evolução dos imóveis residenciais de alto padrão, o mapeamento feito pelos pesquisadores indica que as tipologias de mais baixo padrão vertical e horizontal cresceram fortemente concentradas em regiões periféricas. Já os padrões médios horizontais e verticais foram por vezes complementares, cobrindo grande parte das áreas centrais do centro expandido, com espraiamentos próximos a oeste, norte e no miolo da Zona Leste.

Onde estão os prédios na cidade

Os residenciais verticais de alto padrão experimentaram elevação muito significativa no período. A década de 2000 assistiu a uma grande concentração do crescimento desta tipologia no chamado setor sudoeste do centro expandido, habitado pela população de maior renda (Itaim, Moema, Pinheiros, Perdizes, Alto de Pinheiros, Santo Amaro, Vila Mariana, Campo Belo, e a oeste do Rio Pinheiros, Vila Andrade Morumbi). “Já nessa década, o Tatuapé, no início da Zona Leste desponta com grande concentração de crescimento, mas, na década seguinte, Belém, Mooca, Água Rasa e Carrão se somam a essa frente de expansão a leste do Centro, que chega a encostar na Vila Prudente e no Ipiranga. A mancha de intenso crescimento ao sul também se expande, alcançando o sul de Santo Amaro e a parte da Cidade Ademar junto ao Rio Jurubatuba.”

Os mapas que tratam dos residenciais verticais de médio padrão - tipologia que mais cresceu na cidade, como apontado na NT 1 - indicam aumento bastante concentrado na porção sul (Vila Mariana e Saúde) e leste do centro expandido, com espraiamento para o início da Zona Leste (Belém, Tatuapé, Mooca, Água Rasa e Vila Matilde), assim como na região da Vila Leopoldina e Jaguaré a oeste, no Cachoeirinha a norte e no Ipiranga e na Vila Prudente a sudeste.

Na década de 2010, o noroeste do centro expandido (Barra Funda, Lapa e Vila Leopoldina), assim como as regiões contíguas a norte do Rio Tietê (Limão, Freguesia do Ó e Vila Maria) concentram forte crescimento. De forma similar, regiões a sul e a Oeste do centro expandido também sofreram forte concentração de crescimento desta tipologia em Santo Amaro, Vila Andrade e Vila Sônia.

A concentração do crescimento dos verticais de baixo padrão se dá no extremo leste da Zona Leste, na região de Cidade Tiradentes e mais ao norte do Itaim Paulista. Na segunda década, observa-se aumento do crescimento na região Noroeste da cidade, em Perus e Jaraguá, em área vizinha à experimentada pelo crescimento concentrado dos horizontais de baixo padrão. “Essas duas grandes regiões se consolidaram como as principais áreas de expansão das residências formais [horizontais e verticais] de baixo padrão na cidade”, destaca a NT.

A expansão das casas, por padrão

A concentração do crescimento dos horizontais de alto padrão se dá, em ambas as décadas, a oeste do Rio Pinheiros no Butantã, Morumbi e Vila Andrade, e ao sul de Santo Amaro. “Essa localização do hotspot de crescimento do alto padrão horizontal é bastante interessante pois sugere uma intensificação da expansão a oeste da região mais rica do centro expandido, o chamado setor sudoeste, reforçando a tendência de maior elitização dos espaços já elitizados.” Este fenômeno foi descrito na NT 13. “A tendência permanece basicamente a mesma na década de 2010, com apenas o acréscimo de parte da Vila Leopoldina, do Pirituba e do Tremembé, que sofreu uma concentrada redução de horizontais de médio padrão na década anterior”, completa a NT.

Já as edificações horizontais de médio padrão registram, nas duas décadas, crescimento concentrado na parte central da Zona Leste, da Água Rasa até Penha e Itaquera, assim como na Raposo Tavares e em Pirituba, reduzindo a sua presença no Tremembé ao Norte (na década de 2000), no Butantã a oeste e Campo Limpo, em torno da nova linha de Metrô. “Áreas próximas ao centro velho e no Morumbi e em Vila Andrade experimentaram redução relativa da tipologia, em especial na segunda década”, explicam.

Os mapas do crescimento absoluto dos horizontais de baixo padrão mostram a intensificação de seu padrão periférico, já indicado na NT 13. Na primeira década, o crescimento desse tipo de imóvel se dá no Noroeste em Anhanguera e Jaraguá e no extremo da Zona Leste, em Cidade Tiradentes, Guaianases, em áreas de São Mateus (Zona Leste), e do Capão Redondo (Zona Sul). Na segunda década basicamente registra-se uma continuidade deste padrão, acrescentando áreas do Itaim Paulista no nordeste e Iguatemi ao sul (ambos na Zona Leste). Nos anos 2000, “áreas mais a sul e a sudoeste do centro expandido do Morumbi apresentaram manchas de redução da presença de horizontais de baixo padrão, compatível com a intensificação da elitização dos espaços mais ricos já indicado na NT 13”, apontam os pesquisadores.

A NT “Padrões espaciais do crescimento residencial formal: município de São Paulo – 2000-2020” pode ser acessada na íntegra aqui e é parte de um conjunto de estudos  publicados pelo CEM que abordam aspectos do planejamento municipal, como o parque imobiliário, a mobilidade, a participação social e o orçamento. Essa sequência de trabalhos está orientada a informar os debates sobre a revisão do PDE em curso, bem como as discussões que serão promovidas pelo Fórum SP 21  realizado entre 21 de setembro e 1º de outubro, com o objetivo de analisar o planejamento urbano da cidade de São Paulo. O CEM foi um dos organizadores do evento.

Sobre o CEM:
Criado em 2000, o Centro de Estudos da Metrópole (CEM) é um dos Centros de Pesquisa, Inovação e Difusão da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Cepid-Fapesp) e reúne cientistas de várias instituições para realizar pesquisa avançada, difusão do conhecimento e transferência de tecnologia em Ciências Sociais, investigando temáticas relacionadas a desigualdades e à formulação de políticas públicas nas metrópoles contemporâneas. Sediado na Faculdade de Filosofia, Letras, Ciências Humanas da Universidade de São Paulo (FFLCH-USP) e no Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), o CEM é constituído por um grupo multidisciplinar, que inclui pesquisadores demógrafos, cientistas políticos, sociólogos, geógrafos, economistas e antropólogos.

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